Il sopralluogo presso l’appartamento da certificare

Secondo quanto stabilito dalle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, a partire dal 1 ottobre 2015 è entrato in vigore il Nuovo APE. Una delle novità apportate dalla normativa all’Attestato di Prestazione Energetica è l’istituzione del sopralluogo obbligatorio per legge presso l’edificio oggetto della certificazione energetica, da parte del soggetto certificatore o di un professionista qualificato.

Sebbene il sopralluogo sia un elemento fondamentale per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica di un edificio, finora non vi era ancora una legge a livello nazionale che ne sancisse l’obbligatorietà.

Il sopralluogo è infatti uno strumento importante che consente al soggetto certificatore di raccogliere tutti i dati necessari e di indagare le caratteristiche geometriche, fisiche e impiantistiche dell’ edificio oggetto della certificazione energetica.

Durante il sopralluogo il tecnico ha la possibilità di verificare personalmente le caratteristiche della struttura, misurare con una strumentazione apposita le murature, le finestre e altre distanze utili, raccogliendo anche una documentazione fotografica dell’edificio ad integrazione delle informazioni raccolte. Sarà poi importante visionare i documenti relativi agli infissi, le schede tecniche degli impianti di riscaldamento per verificare che vengano eseguiti periodicamente gli interventi di controllo e di manuntenzione previsti dalla legge, i capitolati dei lavori e altre informazioni utili relative alle caratteristiche energetiche dell’appartamento.

Grazie al sopralluogo il professionista potrà quindi svolgere una diagnosi accurata dell’edificio, stilandone una “carta di identità” che sarà poi utilizzata per la redazione dell’APE.

E’ importante ricordare che la redazione dell’APE senza aver effettuato almeno un sopralluogo presso l’edificio da certificare viola le normative legali esistenti. Infatti, a seguito dell’entrata in vigore del DL 90/2013 sono state istituite delle sanzioni specifiche per i soggetti certificatori che non rispettano le normative sulla prestazione energetica.

Un certificatore energetico, o un professionista qualificato, che esegue un APE senza rispettare i criteri e le metodologie previste dalla normativa vigente (ad esempio senza svolgere il sopralluogo) rischia infatti una sanzione che varia da 700 a 4.200 Euro. Le sanzioni vengono applicate dalle Regioni, che hanno anche l’obbligo di comunicare l’inadempienza del certificatore all’Ordine Professionale di riferimento.

Un certificatore che rilascia un APE in cui sono presenti dichiarazioni non veritiere, oltre a rischiare sanzioni penali, incorre in una sanzione che è pari all’80% della sua parcella. Inoltre, l’autorità che applica questa sanzione dovrà poi informare dell’inadempienza il Collegio Professionale del certificatore, che potrà poi decidere se applicare o meno altri provvedimenti disciplinari.

Documenti da fornire al tecnico (in fotocopia)

Il soggetto certificatore provvederà, in fase di sopralluogo, a raccogliere tutte le informazioni necessarie per la redazione dell’attestato di prestazione energetica. Tuttavia, è bene conservare la copia di alcuni documenti utili ai fini della redazione dell’APE, e che il tecnico potrebbe trattenere. In particolare, quando si richiede il sopralluogo di un tecnico è bene avere sempre a portata di mano una copia dei seguenti documenti: 

  • Planimetria dell’immobile da certificare;
  • Riferimenti catastali (visura catastale dell’immobile);
  • Libretto di installazione e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento, con la documentazione relativa ai controlli eseguiti periodicamente sull’impianto (in caso di impianti di riscaldamento centralizzati è bene richiedere una copia del documento all’amministratore del condominio).

L’APE e le sanzioni in caso di vendita, affitto e annunci immobiliari

In seguito alle modifiche al Decreto 63/2013, convertito nella Legge 90/2013, sono previste gravi sanzioni per proprietari, locatari o responsabili alla vendita (come ad esempio le agenzie immobiliari) nel caso in cui al momento della contrattazione, della vendita o dell’affitto l’immobile non sia dotato dell’ Attestato di Prestazione Energetica APE.

In particolare, in caso di vendita di un immobile privo del certificato energetico, il venditore incorre in una sanzione che varia tra i 3.000 e i 18.000 euro. Se invece l’immobile viene affitato senza essere dotato di Attestato di Prestazione Energetica, il locatario incorre in una sanzione che varia tra i 1.000 e i 4.000 euro. Infine, in caso di annunci immobiliari di vendita o affitto sprovvisti dei i parametri energetici richiesti (indice di prestazione energetica globale e classe energetica) la sanzione amministrativa prevista per il responsabile dell’annuncio varia tra i 500 e i 3.000 euro.

E’ importante sapere che il pagamento della sanzione amministrativa per la mancata allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica ai contratti di compravendita o di affitto degli immobili non esenta il responsabile dall’obbligo. Egli dovrà pertanto provvedere a far redigere il certificato energetico dell’immobile in questione e a presentarlo.