APE, quando è obbligatorio e quando no.

Obbligo certificazione energetica ? quando? L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato obbligatoriamente ai contratti di compravendita o locazione, secondo quanto previsto dalla Legge 90/2013.

Tuttavia, la certificazione energetica dell’edificio non serve soltanto in occasione dell’affitto o della vendita di un immobile, ma va effettuata anche nel caso in cui siano stati eseguiti degli interventi di riqualificazione energetica sul proprio immobile.

In particolare, è necessario richiedere o ripetere nuovamente la certificazione energetica del proprio immobile nel caso dei seguenti interventi:

  • riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’intero edificio;
  • miglioramento delle prestazioni termiche dell’involucro dell’edificio (attraverso la  coibentazione di solai, pareti o la sostituzione di serramenti o parti di essi o l’installazione di schermature solai);
  • installazione di pannelli solari ;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

In caso di compravendita o affitto di immobili, resta invariato quanto previsto dal d.lgs. del 19 agosto 2005 n. 192, in cui si stabilisce che “nel caso di vendite, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica”.

Pertanto, nel corso delle compravendite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti e l’acquirente è tenuto a dichiarare in una specifica clausola di aver ricevuto dal venditore la documentazione comprensiva dell’attestato.

C’è quindi un vero e proprio obbligo di dotazione, di allegazione e di consegna dell’APE: è un principio che vale per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso. Se al contratto non viene allegato l’APE non si rischia l’annullamento del medesimo (il contratto sarà infatti valido a tutti gli effetti) bensì una sanzione amministrativa che oscilla tra i 3mila e i 18mila euro, a carico delle parti contraenti.

APE, quando è obbligatoria?

  • Trasferimenti di immobili a titolo oneroso (es. rogito, permuta);
  • Trasferimenti a titolo gratuito (es. donazione), fatta eccezione in caso di eredità di un immobile per successione;
  • Affitto di edifici o di singole unità immobiliari;
  • Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (è obbligatorio indicare l’indice di prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente);
  • Edifici di nuova costruzione (al termine dei lavori, il costruttore dovrà consegnare al comune diversi documenti tra i quali anche l’APE. Il certificatore energetico che si occuperà della redazione dell’attestato di prestazione energetica deve essere indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio, pertanto non può essere né il progettista né il direttore dei lavori);
  • Lavori di ristrutturazione importante che interessino una porzione superiore al 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio;   
  • Edifici pubblici e aperti al pubblico (ad es. scuole) con superficie maggiore di 250 mq (il certificato energetico dovrà essere affisso all’ingresso dell’edificio);
  •  In caso di nuovi contratti o rinnovi di gestione di impianti climatici in edifici pubblici.
  •  In caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modifichino la prestazione energetica dell’immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc va aggiornato l’attestato di prestazione energetica richiedendo la redazione di un nuovo APE.

APE, quando non è obbligatoria?

Secondo l’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 (richiamati anche dall’appendice A del DM 26/06/2015), vi sono alcuni casi in cui non è previsto che l’immobile venga dotato del certificato energetico.

Nello specifico, l’obbligatorietà di redigere l’APE decade nei seguenti casi:

  • Edifici industriali e artigianali in cui gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
  • Edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
  • Fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
  • Edifici non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso (di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412) il cui utilizzo non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (box, cantine, autorimesse, parcheggi multi-piano, depositi, strutture a protezione degli impianti sportivi);
  • Edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
  • Ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
  • Fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale”, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.

E se non allego il l’APE al Contratto cosa succede?

Se al contratto non viene allegato l’APE non si rischia l’annullamento del medesimo (il contratto sarà infatti valido a tutti gli effetti) bensì una sanzione amministrativa che oscilla tra i 3.000 e i 18.000 euro, a carico delle parti contraenti.

APE e compravendite di immobili (rogito)

In occasione di trasferimento di un immobile il proprietario deve provvedere a far redigere l’Attestato di prestazione energetica e mostrarlo al futuro acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, il certificato energetico verrà consegnato al nuovo proprietario.

Nell’atto di vendita verrà apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile.

In caso di mancata allegazione del certificato energetico al contratto sono previste sanzioni che variano tra i € 3000 ed i € 18000, mentre è stata eliminata la nullità dell’atto notarile.

APE e locazione (affitti)

Come avviene in caso di compravendita immobiliare, anche nei contratti di locazione soggetti a registrazione dovrà essere apposta una clausola specifica con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto di locazione ma ciò non esclude che debba comunque essere redatto obbligatoriamente.

Come per la compravendita, anche in caso di affitto il proprietario dovrà mostrare all’affittuario l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo al momento della registrazione del contratto.

Anche per i contratti di affitto sono previste sanzioni particolarmente onerose se l’APE non viene presentato al momento della registrazione del contratto di affitto. Si incorre in una sanzione che va da 1.000 a 4.000 euro (se la durata della locazione non eccede i tre anni la sanzione viene ridotta alla metà).

I controlli e le sanzioni vengono effettuati dalla Guardia di Finanza o direttamente dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto. Al momento della registrazione del contratto allo sportello dell’Agenzia delle Entrate gli impiegati richiedono infatti di visionare anche l’ Attestato di Prestazione Energetica.

l’ACE è ancora valida o devo fare il nuovo APE?

Se gli ACE sono stati redatti precedentemente al 4 agosto 2013, essi non perdono valore e rimangono validi per dieci anni a partire dalla data del rilascio. Secondo quanto previsto dall’ Art.6 comma 10 del D.Lgs. 192/05, “l’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE”. Se quindi ad esempio ti è stato rilasciato un ACE nel 2012 con validità di 10 anni dovrai attendere il 2022 per fare il nuovo APE, mi raccomando non dimenticare di rinnovarlo, contattaci se ne hai bisogno e ti trovi in questa situazione e il tuo ACE è scaduto.

APE unico per due subalterni oppure un APE per ogni subalterno?

Molto spesso la nostra azienda riceve questa domanda: “quanti APE devo fare se il mio immobile ha 2 o più subalterni?”. Bisogna intanto precisare che ogni situazione è a se e va analizzata in modo specifico.

Ad ogni modo se si tratta di due entità distinte ed usate separatamente (ad esempio se sono due accessi indipendenti e gli ambienti non sono comunicanti tra loro mediante aperture) si può provvedere al rilascio di due attestati, in caso contrario invece visto che la destinazione d’uso è unica è possibile emettere un unico certificato con più subalterni. Se invece parliamo di edifici/palazzi (condomini con più subalterni) quanti APE è necessario fare? Dal 2015 con l’introduzione della nuova normativa è necessario fare un APE per ogni subalterno.

E se l’immobile ha un C/2 (magazzino o locale di deposito)?

Se l’immobile ha un SUB accatastato come magazzino o locale di deposito (C/2), non è necessario allegazione ne è possibile fare un APE per un locale che non può essere venduto come appartamento (abitabile), può solo essere associato come pertinenza dell’unità immobiliare.

Quali sono i casi in cui l’APE non serve?

  • Cantine, Box e autorimesse
  • Parcheggi a più piani
  • campi sportivi coperti da strutture mobili (stagionali).
  • depositi privi di impianti termici

In seguito al DM 26/06/2015 inoltre sono state introdotte altre tipologie di edifici che non necessitano di APE in caso di: affitto, vendita o ristrutturazione/riqualificazione energetica:

  • Edifici agricoli o rurali non residenziali come: tettoie, ruderi non abitabili (devono essere sprovvisti ovviamente di impianti di climatizzazione invernale ed estiva.
  • fabbricati isolati con superficie inferiore a 50mq
  • Edifici non compreso nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del DPR 412/93 (vedi: box, cantine, autorimesse parcheggi etc..)
  • edifici di culto (es. chiese)
  • fabbricati in costruzione
  • edifici industriali e artigianali (privi di impianti di riscaldamento e raffrescamento)

In alcune Regioni la normativa nazionale potrebbe essere stata modificata ne corso dei mesi da alcune norme regionali, per cui si raccomanda comunque di informarsi presso l’ufficio di riferimento nella la propria regione di appartenenza per informazioni più puntuali.

36 commenti su “APE, quando è obbligatorio e quando no.”

  1. una volta scaduto il certificato APE si deve richiedere di nuovo?
    Per allungare la scadenza, posso richiedere un certificato APE oggi per la fine di dicembre? o addirittura per settembre 2023 ?
    Io devo rinnovare i contratti di affitti , uno a fine dicembre 2021 ed un altro a fine settembre 2023.

    Rispondi
    • Salve, si una volta scaduto il certificato energetico APE è necessario richiederne uno nuovo. Se dispone di tutti i documenti relativi agli impianti e gli ultimi rapporti fumi (regolarmente eseguiti) la validità è di 10 anni. Le consiglio di rinnovarli subito per evitare multe o sanzioni. Per qualsiasi informazione non esiti a contattaci andando sulla pagina contatti di questo sito. Buona giornata.
      P.S. contattandoci oggi ha diritto ad uno sconto di benvenuto di 5€ su ogni certificato APE che deve rinnovare.

      Rispondi
  2. Non ho mai chiesto ape; mi servirà al momento del rinnovo dei contratti.
    Per allungare la scadenza, posso richiedere un certificato APE oggi per averlo con data fine di dicembre? o addirittura per settembre 2023 ?
    Io devo rinnovare i contratti di affitti , uno a fine dicembre 2021 ed un altro a fine settembre 2023.

    Rispondi
    • No, il certificato (per legge) va datato il giorno in cui avviene la registrazione presso l’ente regionale che rilascia il numero di protocollo, quindi nel frattempo ci contatti per ottenere i codici sconto poi quando ne avrà bisogno procederemo.

      Rispondi
  3. Salve, devo registrare un contratto d’affitto di un locale composto da 2 sub (uno categoria c/1 e il secondo c/2,) è necessario allegare Ape al contratto o è sufficiente la clausola all’interno del contratto?
    Grazie

    Rispondi
  4. Grazie, quindi se ho ben capito, l’APE (che nel mio caso sarà solo per sub categoria C1) dovrà essere comunque allegato pur il secondo subalterno locato (cat c2) esente da tale attestato, non essendo sufficiente la sola clausola di dichiarazione all’interno del contratto.
    Capito bene?

    Rispondi
  5. Salve, sto acquistando un appartamento che non è stato mai completato dall’impresa quindi è al rustico senza impianto termico e non ha l’APE. Il notaio mi chiede l’APE negativa, invece da quanto scrivete a me sembra possa rientrare nei casi di non necessarietà, corretto?
    Grazie

    Rispondi
  6. Buonasera,
    ho registrato un contratto affitto senza Ape

    A breve verrà redatto nuovo certificato Ape, può essere inviato successivamente all’agenzia delle entrate dopo la registrazione del contratto? o visto che è stato già registrato mi arriverà la multa?

    Grazie

    Barbara

    Rispondi
  7. Buonasera,
    nel caso di locazione di fabbricato uso deposito accatastato D07 è necessario allegare APE? Il contratto è locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo 6 + 6 .

    Rispondi
    • Buongiorno.
      Io sono conduttore di un contratto d’affitto che dovrà essere rinnovato a giorni… a questo proposito il locatore mi chiede i libretti di manutenzione di caldaia e pompa di calore (dato che gli impianti sull’immobile locato sono stati fatti a mie spese) per redigere l’APE da allegare al nuovo contratto. In questo caso l’Ape dev’essere redatto dal locatore (anche se non ha contribuito all’esecuzione degli impianti) o da me che sono il conduttore? Grazie per la risposta

      Rispondi
  8. Buongiorno, lo scorso anno in un intervento di riqualificazione del mio condominio, un professionista ha presentato l’APE per ognuno dei condomini. Il mio è stato limitato a 1 anno in quanto il tecnico mi evidenziava che non disponevo del libretto del condizionatore (installato nel 2007 con potenza di 4.8kW). Mi sono rivolto al vecchio installatore che non mi ha fatto il libretto sostenendo che sotto i 10kW non serve. A vostro avviso è obbligatorio avere questo libretto o no? E io (che abito l’appartamento di cui sono proprietario, non lo affitto, non lo sto vendendo) sono tenuto a rifare comunque l’APE?
    Grazie.
    Cristina

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    • Provi a contattare il suo tecnico e gli fornisca il libretto per farsi fare una rettifica sul tempo di validità dell’APE o eventualmente possiamo farla noi a 10 anni visto che è munita di libretto, può contattarci allo: 0289 741 177

      Rispondi
  9. buona sera
    ho stipulato un contratto d affitto il 1 settembre 2019 e non ho ricevuto la certificazione APE nonostante le mie richieste al proprietario, chiedo sono in sanzione ?
    grazie

    Rispondi
    • Salve, è responsabilità del proprietario effettuare l’APE non sua, l’APE va allegata al contratto di affitto obbligatoriamente, quindi si c’è una sanzione eventualmente ma non per lei ma per il proprietario, lei non ha alcuna responsabilità su questo.

      Rispondi
  10. Salve,
    Ho un ACE che scade nel 2023, Dovrei fare un contratto di locazione dell’immobile, è valido quel certificato fino alla data indicata o devo farmi fare un APE? Grazie

    Rispondi
  11. Buongiorno, ho necessità di redigere due nuovi contratti di locazione in quanto scaduti e molto vecchi. Gli inquilini rimangono i medesimi.
    Non ho copia dell’APE precedente e gli immobili (siti in condominio) saranno oggetto di riqualificazione energetica nei prossimi mesi. Come posso fare per non incorrere in sanzioni?

    La nuova APE mi sarà rilasciata a fine lavori.

    Grazie mille

    Rispondi
  12. Salve, sto per vendere un immobile tramite agenzia e dovrei presentare l ‘Ape all’atto della firma del rogito con il notaio. Il compratore farà una ristrutturazione di tutto l’appartamento dividendolo in 3 parti destinati ad essere affittati separatamente. È necessario che io presenti questo attestato anche alla vendita?
    Grazie

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  13. Buongiorno ho firmato un contratto di affitto per locale commerciale in luglio 2021, non sapevo dell Ape , mi sono accorta che non C è. …
    Cosa posso fare col titolare?
    Rendo nullo il contratto e gli consegnò le chiavi?

    Rispondi
  14. Buongiorno
    sto valutando l’ acquisto di un appartamento residenziale in palazzina di 5 piani e noto nell’ annuncio la dizione ” certificazione energetica non classificabile .L’ immobile e’ del 2020 !
    Cosa comporta? eventualmente consigliate di ottenerla per una futura eventuale rivendita? Grazie
    Marco

    Rispondi
  15. Buonasera sottopongo il seguente quesito; il Tribunale ha disposto con una sentenza di divorzio a seguito di note congiunte che per la definitiva e pacifica conclusione del rapporto matrimoniale, l’ex marito trasferisca la proprietà del suo 50% dell’immobile alla ex moglie e ai figli (che vivono nell’appartamento), Non essendovi nessuna compravendita, nè esborso economico, il signore è tenuto a produrre l’APE?

    Rispondi
    • Si, come previsto dal d.lgs. del 19 agosto 2005 n. 192, si stabilisce che “nel caso di vendite, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di unità immobiliari, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica”.

      Rispondi
  16. Buonasera,
    per immobili di supporto, di solito spogliatoi, a servizio di campi sportivi di proprietà comunali, da concedere in gestione (concessione di gestione, assimilabile alla locazione) inferiori a mq 250 è necessario provvedere all’APE e allegarla al contratto?
    Se nei locali è assente la caldaia ( ma esiste lo scaldabagno elettrico) è obbligatorio redigere l’APE?
    Grazie

    Rispondi
  17. Salve,
    l’APE è obbligatoria in caso di un locale catastato come C1 ma totalmente privo di impianti (se non quello elettrico) affittato esplicitamente come deposito?

    Grazie

    Rispondi
  18. Salve, in caso di vendita di immobile di nuova costruzione da impresa, nel rogito notarile è necessario l’APE oppure è sufficiente l’AQE? Grazie

    Rispondi
  19. Buongiorno,
    la mia domanda è questa: posso io redigere un Ape nel caso di una ristrutturazione di un appartamento i cui lavori sono stati eseguiti da un’impresa il cui rappresentante legale è mio marito?
    Grazie anticipatamente

    Rispondi
  20. Salve io devo affittare un locale di categoria c1 come deposito e magazzino, serve l APE o essendo affittato come se fosse un c2 e’ esente da Ape?

    Rispondi
  21. Buongiorno, la classe energetica è scaduta ad agosto 2022 ,non ho fatto nessun cambiamento, ne interventi. E obbligatorio il rinnovo?.Grazie

    Rispondi

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