APE, quando è obbligatorio e quando no.

Obbligo certificazione energetica ? quando? L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato obbligatoriamente ai contratti di compravendita o locazione, secondo quanto previsto dalla Legge 90/2013.

Tuttavia, la certificazione energetica dell’edificio non serve soltanto in occasione dell’affitto o della vendita di un immobile, ma va effettuata anche nel caso in cui siano stati eseguiti degli interventi di riqualificazione energetica sul proprio immobile.

In particolare, è necessario richiedere o ripetere nuovamente la certificazione energetica del proprio immobile nel caso dei seguenti interventi:

• riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’intero edificio;
• miglioramento delle prestazioni termiche dell’involucro dell’edificio (attraverso la  coibentazione di solai, pareti o la sostituzione di serramenti o parti di essi o l’installazione di schermature solai);
• installazione di pannelli solari ;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

In caso di compravendita o affitto di immobili, resta invariato quanto previsto dal d.lgs. del 19 agosto 2005 n. 192, in cui si stabilisce che “nel caso di vendite, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica”.

Pertanto, nel corso delle compravendite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere obbligatoriamente allegato ai contratti e l’acquirente è tenuto a dichiarare in una specifica clausola di aver ricevuto dal venditore la documentazione comprensiva dell’attestato.

C’è quindi un vero e proprio obbligo di dotazione, di allegazione e di consegna dell’APE: è un principio che vale per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso. Se al contratto non viene allegato l’APE non si rischia l’annullamento del medesimo (il contratto sarà infatti valido a tutti gli effetti) bensì una sanzione amministrativa che oscilla tra i 3mila e i 18mila euro, a carico delle parti contraenti.

APE, quando è obbligatoria?

• Trasferimenti di immobili a titolo oneroso (es. rogito, permuta);
• Trasferimenti a titolo gratuito (es. donazione), fatta eccezione in caso di eredità di un immobile per successione;
• Affitto di edifici o di singole unità immobiliari;
• Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (è obbligatorio indicare l’indice di prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente);
• Edifici di nuova costruzione (al termine dei lavori, il costruttore dovrà consegnare al comune diversi documenti tra i quali anche l’APE. Il certificatore energetico che si occuperà della redazione dell’attestato di prestazione energetica deve essere indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio, pertanto non può essere né il progettista né il direttore dei lavori);
• Lavori di ristrutturazione importante che interessino una porzione superiore al 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio;   
• Edifici pubblici e aperti al pubblico (ad es. scuole) con superficie maggiore di 250 mq (il certificato energetico dovrà essere affisso all’ingresso dell’edificio);
•  In caso di nuovi contratti o rinnovi di gestione di impianti climatici in edifici pubblici.
•  In caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modifichino la prestazione energetica dell’immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc va aggiornato l’attestato di prestazione energetica richiedendo la redazione di un nuovo APE.

APE, quando non è obbligatoria?

Secondo l’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 (richiamati anche dall’appendice A del DM 26/06/2015), vi sono alcuni casi in cui non è previsto che l’immobile venga dotato del certificato energetico.

Nello specifico, l’obbligatorietà di redigere l’APE decade nei seguenti casi:

• Edifici industriali e artigianali in cui gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
• Edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
• Fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 mq;
• Edifici non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso (di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412) il cui utilizzo non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione (box, cantine, autorimesse, parcheggi multi-piano, depositi, strutture a protezione degli impianti sportivi);
• Edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;
• Ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile;
• Fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale”, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile.

E se non allego il l’APE al Contratto cosa succede?

Se al contratto non viene allegato l’APE non si rischia l’annullamento del medesimo (il contratto sarà infatti valido a tutti gli effetti) bensì una sanzione amministrativa che oscilla tra i 3.000 e i 18.000 euro, a carico delle parti contraenti.

APE e compravendite di immobili (rogito)

In occasione di trasferimento di un immobile il proprietario deve provvedere a far redigere l’Attestato di prestazione energetica e mostrarlo al futuro acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, il certificato energetico verrà consegnato al nuovo proprietario.

Nell’atto di vendita verrà apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto  le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile.

In caso di mancata allegazione del certificato energetico al contratto sono previste sanzioni che variano tra i € 3000 ed i € 18000, mentre è stata eliminata la nullità dell’atto notarile.

APE e locazione (affitti)

Come avviene in caso di compravendita immobiliare, anche nei contratti di locazione soggetti a registrazione dovrà essere apposta una clausola specifica con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto di locazione ma ciò non esclude che debba comunque essere redatto obbligatoriamente.

Come per la compravendita, anche in caso di affitto il proprietario dovrà mostrare all’affittuario l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo al momento della registrazione del contratto.

Anche per i contratti di affitto sono previste sanzioni particolarmente onerose se l’APE non viene presentato al momento della registrazione del contratto di affitto. Si incorre in una sanzione che va da 1.000 a 4.000 euro (se la durata della locazione non eccede i tre anni la sanzione viene ridotta alla metà).

I controlli e le sanzioni vengono effettuati dalla Guardia di Finanza o direttamente dall’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto. Al momento della registrazione del contratto allo sportello dell’Agenzia delle Entrate gli impiegati richiedono infatti di visionare anche l’ Attestato di Prestazione Energetica.

l’ACE è ancora valida o devo fare il nuovo APE?

Se gli ACE sono stati redatti precedentemente al 4 agosto 2013, essi non perdono valore e rimangono validi per dieci anni a partire dalla data del rilascio. Secondo quanto previsto dall’ Art.6 comma 10 del D.Lgs. 192/05, “l’obbligo di dotare l’edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE”. Se quindi ad esempio ti è stato rilasciato un ACE nel 2012 con validità di 10 anni dovrai attendere il 2022 per fare il nuovo APE, mi raccomando non dimenticare di rinnovarlo, contattaci se ne hai bisogno e ti trovi in questa situazione e il tuo ACE è scaduto.

APE unico per due subalterni oppure un APE per ogni subalterno?

Molto spesso la nostra azienda riceve questa domanda: “quanti APE devo fare se il mio immobile ha 2 o più subalterni?”. Bisogna intanto precisare che ogni situazione è a se e va analizzata in modo specifico.

Ad ogni modo se si tratta di due entità distinte ed usate separatamente (ad esempio se sono due accessi indipendenti e gli ambienti non sono comunicanti tra loro mediante aperture) si può provvedere al rilascio di due attestati, in caso contrario invece visto che la destinazione d’uso è unica è possibile emettere un unico certificato con più subalterni. Se invece parliamo di edifici/palazzi (condomini con più subalterni) quanti APE è necessario fare? Dal 2015 con l’introduzione della nuova normativa è necessario fare un APE per ogni subalterno.

E se l’immobile ha un C/2 (magazzino o locale di deposito)?

Se l’immobile ha un SUB accatastato come magazzino o locale di deposito (C/2), non è necessario allegazione ne è possibile fare un APE per un locale che non può essere venduto come appartamento (abitabile), può solo essere associato come pertinenza dell’unità immobiliare.

Quali sono i casi in cui l’APE non serve?

• Cantine, Box e autorimesse
• Parcheggi a più piani
• campi sportivi coperti da strutture mobili (stagionali).
• depositi privi di impianti termici

In seguito al DM 26/06/2015 inoltre sono state introdotte altre tipologie di edifici che non necessitano di APE in caso di: affitto, vendita o ristrutturazione/riqualificazione energetica:

• Edifici agricoli o rurali non residenziali come: tettoie, ruderi non abitabili (devono essere sprovvisti ovviamente di impianti di climatizzazione invernale ed estiva.
• fabbricati isolati con superficie inferiore a 50mq
• Edifici non compreso nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del DPR 412/93 (vedi: box, cantine, autorimesse parcheggi etc..)
• edifici di culto (es. chiese)
• fabbricati in costruzione
• edifici industriali e artigianali (privi di impianti di riscaldamento e raffrescamento)

In alcune Regioni la normativa nazionale potrebbe essere stata modificata ne corso dei mesi da alcune norme regionali, per cui si raccomanda comunque di informarsi presso l’ufficio di riferimento nella la propria regione di appartenenza per informazioni più puntuali.